Ankara Barosu'na kayıtlı Bartınlı Avukat Gülay Pişken, kiracıların karşılaşabileceği durumlar ve hakları konusunda bilgi verdi.
İşte Pişken'in paylaştığı önemli bilgiler:
1-Ev sahibi size evin boşaltılması için ihtarname gönderdiğinde ne yapmalısınız?
İhtarname genellikle tahliye davası açılmadan önceki süreçte gönderilir. Eğer evden çıkmak gibi bir düşünceniz yok ise herhangi bir işlem yapmanız gerekmez. Fakat konunun yargıya intikal etme ihtimali yüksek ise, yargılama aşamasında delil olarak kullanılmak üzere, avukat desteği alınarak bir cevabi ihtarname gönderilmesi uygun olacaktır.
2-Ev sahibinin gönderdiği ihtarnamede belirtilen süre içerisinde evi boşaltmanız gerekir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebini içeren ihtarnamelerin sonrasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması ihtimali çok yüksek olduğundan, açılacak tahliye davasının sonucunun beklenmesi uygun olacaktır.
Kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı bir ihtarname gönderilmiş ise, iki haklı ihtarname sonrasında icra yolu ile tahliye edilmeniz mümkün olacağından kira ödemelerinde sürelere uymanız ve kiranızı zamanında ödemeniz yararınıza olacaktır.
3-Tahliye davası ne zaman açılabilir ve ne kadar sürer?
Tahliye davaları, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir. Eğer kira sözleşmesi süresiz ise (yani kira süresi 1 yıldan uzunsa) fesih ve bildirim sürelerine göre sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekir. Bu tarihten itibaren 1 ay sonra tahliye davası açılabilir.
Bir yılı aşan kira sözleşmeleri herhangi bir sözleşme yenilemesine gerek kalmaksızın Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi uyarınca, 10 yıllık uzama süresine tabidir. Dolayısıyla ev sahibi, kira sözleşmesi süresinin bittiğini iddia ederek sözleşmeyi sona erdiremez.10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir veya tahliye davası açabilir.Dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasından itibaren sonuçlanması ortalama 1-1,5 yıl sürmektedir.
4-Ev sahibi hangi koşullarda tahliye davası açabilir?
Kiracının tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Buna göre ev sahibi; ihtiyaç nedeniyle, yeniden inşa ve imar nedeniyle, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle, yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle, iki haklı ihtar nedeniyle, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması nedeniyle tahliye davası açabilir.
Sebepler şunlardır;
-Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, kiraya verenin oturmakta bulunduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması, kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi ihtiyaç nedenidir.
-Kiralananda tadilat yapılması gerekmesi ve bu esnada kiralananın kullanımının imkânsız olması tahliye sebebidir.
-Kiracı tarafından kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına ilişkin taahhütte bulunulan tek taraflı beyana “yazılı tahliye taahhüdü (kiracı tahliye sözleşmesi)” denmektedir. Kiraya veren, geçerlibir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda kira sözleşmesini sona erdirebilir.
-Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmesi halinde iki haklı ihtarda bulunur ise tahliye davası açılabilir.
-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde kullanmasına elverişli bir konutunun bulunması halinde ev sahibi tahliye davası açabilir.
-Kira sözleşmesinin devam etmesi her iki taraf için de çekilmez hale gelmesine neden olan önemli sebepler mevcut ise hem kiraya veren hem de kiralayan fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
-Kiraya veren, kiracı fesih bildirimine uymadığı takdirde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
5-Gereksinimden/ihtiyaçtan dolayı tahliye davası açılırsa ne olur, nelere dikkat edilmelidir? İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasında dikkat edilmesi gerekli hususlar şunlardır:
-Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminde olması gerekir.
-Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.
-Tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak, belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir. Ayrıca 3 yıl geçmedikçe, gereksinim amacıyla tahliye edilen kiralananı, kiracıdan başkasına kiralamak yasaktır. Kiraya veren yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi ileri sürme hakkı bulunmaktadır. Kiracıya ödenecek tazminat, son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.
-Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu,üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
-Bunun için konut ihtiyacının varlığı, ihtiyacın gerçek, zorunlu,sürekli ve samimi olması,
-Davanın kanundaki sürelere uygun olarak açılması gerekmektedir.
6-Ev sahibiniz evi satarsa ne olur?
Evin satılması durumunda kiracının evden çıkma zorunluluğu bulunmamaktadır. Evi satan ev sahibi ile evde oturan kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesi, evi yeni satın alan malik ile kiracı arasında devam eder. Evin satılması durumunda, kiracıyla yeni sözleşme yapılması gerekmez. Buna karşın yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle 5. maddedeki şartlara uyarak, kiralananın tahliyesi davası açabilir. Evin satılması halinde, kira bedelinin yeni ev sahibine ödenmesi, temerrüde düşerek haklı ihtar sebebi yaratmamak açısından önemlidir.
7-Yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?
Yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve ihtiyacı olmaksızın kiracıyı evden çıkaramaz. Yeni malikin taşınmaza ihtiyacı varsa:
-Yeni ev sahibi, taşınmazı tapuda devralışından itibaren, 1 ay içinde evin mülkiyetini devraldığını yazılı olarak bildirmek şartıyla, bildirimden sonra 6 ay içinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.Ancak yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi olmalı ve bu ihtiyaç, gerçek ve samimi olmalıdır.
-Yeni ev sahibi; evi devralışından sonraki bir ay içinde evi devraldığını yazılı olarak bildirmemişse bile, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak, 1 ay içinde taşınmazın tahliyesi davası açabilir. Bu durumda da yine yeni malikin konuta yönelik ihtiyacının gerçek ve samimi olması şartı aranır.
8-Yeni ev sahibi mevcut kiracıdan kiranın artırılmasını isteme hakkı var mı?
Kanun gereği taşınmaz el değiştirdiğinde yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni bir bedel üzerinden yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş olmaz. Bu nedenle sözleşme geçerliliğini kurulduğu şekilde devam ettirir. Yeni ev sahibi kira artış zamanı gelmeksizin ve koşulları gerçekleşmeksizin sadece evi devraldığından bahisle kira bedelinde artırım yapamaz. Yalnızca kira artış zamanı gelmiş ise sözleşmede belirtilen artış oranında kira bedeli artırılabilir.
9-Ev sahibiniz sizi sık sık arayıp evinize gelebilir mi?
Ev sahibiniz kira ya da herhangi bir uyuşmazlık nedeniyle sizi sık sık arayamaz ve evinize gelemez. Ev sahiplerinin kira anlaşmazlığı nedeniyle kiracıyı ısrarlı bir şekilde araması “kişilerin huzur ve sükununu bozma” suçunun konusunu oluşturur ve şikayet üzerine kişi 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezasına çarptırılır.
Yine aynı şekilde ev sahibiniz, mülkiyetin kendisine ait olduğu gerekçesiyle, sizin rızanız olmadan konutunuza giremez. Bu eylem de “konut dokunulmazlığını ihlal” suçunu oluşturur ve 1 yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır.
Yine ev sahibiniz herhangi bir uyuşmazlık nedeniyle, size hakaret edemez ve sizi tehdit edemez. Şikayet üzerine hakaretten 3 aydan 2 yıla kadar tehditten ise 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
10-Yeni yapılan kira sözleşmelerine eklenen “1 yıl içinde evin kiracı tarafından boşaltılması” maddesi geçerli midir?
Böyle bir hükmün geçerliliği bulunmamaktadır. Ev sahibinin, kira sözleşmesinin süresinin dolduğu gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Ancak uygulamada kira sözleşmesinden ayrı olarak kiracıdan kira sözleşmesinin süresinin bitmesini müteakip konutu tahliye edeceği yönünde tahliye taahhütnameleri alınarak, kira sözleşmesi süresi sonunda tahliye talebinde bulunulabilmektedir.
Kira sözleşmesinden ayrıca alınan tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Ancak tahliye taahhütnamelerinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması, tahliye tarihinin açık olarak yazılması, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve sözleşmeye konu konut, kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Bu şartları taşımayan tahliye taahhütnamesi de geçersiz olacaktır. Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhüdünün varlığına rağmen, taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde, ev sahibi, kira sözleşmesini tahliye edileceği belirtilen tarihten başlayarak, 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir. Ev sahibi, bu süre içinde yasal işlemlere başlamaz ise tahliye taahhüdünün de bir hükmü kalmayacaktır.
11-Kiracısı olduğunuz evin satılığa çıkarılması halinde müstakbel alıcılara evin gösterilmesin kaçınılabilir mi?
Ev sahibi, mülkiyet hakkı gereğince kiraladığı konutu istediği zaman satma hakkına sahiptir. Ev sahibi kiraladığı konutu satışa çıkardığında kiracı konutu müstakbel alıcılara göstermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük sınırsız şekilde kullanılamaz. Yani satışa çıkarılan konutun haftanın hangi günleri ve hangi saatler arasında kiracı tarafından müstakbel alıcılara gösterileceği hususunda tarafların iş ve sosyal konumları da düşünülerek bir mutabakata varılmalıdır.
12-Yasal olarak kiralar ne kadar artırılabilir? Yasal sınır üzerindeki kira artış taleplerinin bir geçerliliği var mıdır?
15.07.2023 tarihinde yayınlanan Resmi Gazetede Türk Borçlar Kanununa geçici 2. madde eklenmiştir. Bu madde ile 02.07.2023 ile 01.07.2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükmü getirilmiştir. Buna göre konutlarda 01.07.2024 tarihine kadar yapılacak yasal kira artış oranı bir önceki kira yılında ödenen kira bedelinin % 25’inden fazla olamaz (anılan düzenleme sadece konutlar yönünden geçerli olup, işyerleri bu düzenleme kapsamı dışındadır. ). Ev sahibinin belirlenen dönemde (02.07.2023 ile 01.07.2024) yasal sınır olan % 25 üzerinde bir artış talep etmesi mümkün olmadığı gibi, ekonomideki durumu gerekçe göstererek, kira miktarını yüksek oranda artırması da mümkün değildir.
13-Yasal kira artış oranı kiralanan tüm taşınmazlar için geçerli midir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kira artış hükmü geçerlidir. Ancak 7456 Sayılı Kanunun gereği konut kiraları bakımından 02.07.2023 ile 01.07.2024 (bu tarihler dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırlama, iş yeri kiraları için geçerli değildir. Dolayısıyla iş yeri kiraları bakımından, tüketici fiyat endeksi ortalaması veya tarafların serbestçe kararlaştıracakları bir artış oranı belirlenebilecektir.
14-Yazılı kira sözleşmesi mutlaka olmalı mıdır? Olmaması halinde taraflar kira ilişkisinin varlığını başka ne şekilde ispatlayabilirler?
Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına tabii değildir. Yazılı kira sözleşmesinin olmaması durumunda, taraflar her türlü yasal delil ile kira akdinin varlığını ispat edebilirler. Bu durumda; tanık, taraflar arasındaki kira ilişkisini ortaya koyan ödeme belgeleri, ikametgah kaydı, abonelik belgeleri ve benzeri ispat vasıtaları ile taraflar sözleşme şartları ispat edilebilecektir.
15- 5 yıl sonunda ev sahibi tarafından yüksek kira istenirse ne olur?
Azami kira artışı için 5 yıllık sürenin bir önemi bulunmamaktadır. Yani ev sahipleri 5 yılın sonunda yasal sınırın üzerinde bir kira bedeli isteyemeyeceklerdir. Ancak her ne kadar kira artışları bakımından %25’lik azami sınır bulunsa da, ev sahipleri 5 yılın sonunda “kira tespit” davası açma hakkına sahip olacaklardır. Bu şekilde, kira konusu konutun “kira bedelinin” olduğundan daha yüksek olması gerektiğine ilişkin mahkeme kararı alabilirler.
Üstelik bu bir davada, mahkemece belirlenen bedel, talep edilmesi halinde davanın açıldığı tarihe kadar geriye yürür. Bu durum kira sözleşmelerinde “5’inci yılın sonunun” bir eşik olarak değerlendirilmesine sebebiyet vermektedir.
16-Ev sahibi, kira sözleşmesi süresinin sona ermesi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir mi?
Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz. Kanuna göre, ev sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Yani kiraya verenin sözleşmesi süresi doldu gerekçesiyle kiracıyı evden çıkarabilmesi mümkün değildir. Kiracı ise kira sözleşmesinin sonlanması için en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir. 15 gün önce bildirimde bulunulmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılır; yani kira sözleşmesi aynen devam eder.
Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi isleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep sunmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.
17- 10 yıl dolmadan önce ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması mümkün müdür?
Ev sahibi kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmemişse, gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibi evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için mahkemede ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlanması gerekir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Ankara Barosu Avukatı Bartınlı Gülay Pişken'in paylaştığı bilgiler doğrultusunda, kiracıların ev sahipleriyle yaşadığı potansiyel sorunlara karşı haklarını ve yükümlülüklerini bilmeleri önem taşıyor. Kiracılar, ev sahibiyle olan ilişkilerinde yasal süreçleri ve haklarını doğru bir şekilde anlamalı, gerektiğinde hukuki destek almalıdır.
ŞEVVAL ALTINTAŞ
