Türkiye’de konut piyasası son 15 yılda iki farklı döneme ayrıldı: 2010–2018 arası “erişilebilir konut dönemi”, 2018 sonrası ise “yüksek maliyetli daralma dönemi.” Uzmanlara göre 2010–2018 döneminde Euro bazında inşaat maliyetlerinin gerilemesi, konut fiyatlarının da düşmesini sağlayarak vatandaşların ev sahibi olmasını kolaylaştırmıştı. Ancak 2018 sonrasında tablo kökten değişti; maliyetler hızla yükseldi, arz azaldı, fiyatlar nominal olarak rekor seviyelere ulaştı.2010–2018: Düşük maliyet, yüksek üretim dönemiBu dönemde döviz kurları istikrarlı, enflasyon görece düşük seyretti. Euro bazında inşaat maliyetleri düşerken, Türkiye genelinde konut üretimi 900 bin adet eşiğini aşmıştı. İnşaat sektörünün güçlü seyri, hem istihdama hem de konuta erişime olumlu yansımıştı. Uzmanlara göre bu yıllar, Türkiye’de konut arzının talebi karşılayabildiği nadir dönemlerden biri olarak değerlendiriliyor.2018 Sonrası: Maliyet şoku ve arz daralması2018 itibarıyla küresel dalgalanmalar, kur artışları ve enflasyonist baskılar konut sektörünü derinden etkiledi. Euro bazında inşaat maliyetleri dramatik biçimde yükselirken, konut üretimi hızla azaldı. Artan girdi maliyetleri (demir, çimento, enerji) ve döviz kurlarındaki sert yükseliş, müteahhitleri yeni yatırım kararlarında daha temkinli hale getirdi.Bu dönemde TL’nin değer kaybı, konut fiyatlarını nominal olarak yukarı taşıdı. Ancak gelirlerin aynı hızda artmaması, konuta erişimi özellikle orta gelir grubu için zorlaştırdı.2023–2025: Reel gerileme, kredi sıkışıklığı2023 Temmuz itibarıyla, konut fiyatlarında reel gerileme süreci başladı. 2024 yılıyla birlikte enflasyonla mücadele amacıyla uygulanan reel faiz politikaları sonucu TL değer kazanırken, yatırımcılar konut yerine mevduat ve altın gibi araçlara yöneldi.Faizlerin artmasıyla birlikte konut kredilerine erişim büyük ölçüde kısıtlandı. Yüksek kredi faiz oranları nedeniyle taksitle konut almak neredeyse imkânsız hale gelirken, alımlar daha çok nakit ve birikimle yapılan yatırımlar üzerinden ilerliyor.Piyasada iki hız: Eski dengeler bozuldu2010–2018 arasında maliyetlerin düşük, üretimin yüksek olması sayesinde konut arzı genişlemiş ve fiyat dengesi korunmuştu. Ancak 2018 sonrası dönemde maliyet artışları, döviz dalgalanmaları ve yüksek enflasyon, hem üretimi sınırladı hem de konut erişimini ciddi biçimde zorlaştırdı.Uzmanlara göre bugün konut piyasasında “iki ayrı dünya” bulunuyor:2018 öncesi konutlar: Uygun maliyetle inşa edilmiş, düşük fiyatlı ve stokta kalan konutlar.
2018 sonrası konutlar: Yüksek maliyetli, enerji verimli ama pahalı ve krediyle erişimi güç yeni konutlar.Sektör yeniden denge arayışında2025 itibarıyla konut fiyatlarının reel gerileme eğiliminin sürdüğü belirtiliyor. Ancak sektör temsilcileri, yüksek faizlerin uzun süre devam etmesi halinde yeni proje üretiminin daha da azalabileceği uyarısında bulunuyor.Ekonomistler ise önümüzdeki dönemde faizlerin kademeli olarak gevşemesi ve maliyetlerin stabil hale gelmesi durumunda, 2010–2018 dönemine benzer bir denge sürecine dönüş olabileceğini belirtiyor.
YUSUFHAN KABAKCI
2018 sonrası konutlar: Yüksek maliyetli, enerji verimli ama pahalı ve krediyle erişimi güç yeni konutlar.Sektör yeniden denge arayışında2025 itibarıyla konut fiyatlarının reel gerileme eğiliminin sürdüğü belirtiliyor. Ancak sektör temsilcileri, yüksek faizlerin uzun süre devam etmesi halinde yeni proje üretiminin daha da azalabileceği uyarısında bulunuyor.Ekonomistler ise önümüzdeki dönemde faizlerin kademeli olarak gevşemesi ve maliyetlerin stabil hale gelmesi durumunda, 2010–2018 dönemine benzer bir denge sürecine dönüş olabileceğini belirtiyor.
YUSUFHAN KABAKCI
